O condomínio rural é um tipo de contrato agrário e é formado quando várias pessoas são proprietárias ao mesmo tempo de um mesmo imóvel

Os condomínios rurais são tipos de contratos agrários normalmente recebidos por herança ou por grupos familiares que optam em manter a divisão da área em quotas.

Condomínio rural é uma forma de propriedade conjunta ou solidária. Os proprietários, também chamados de condôminos, possuem frações sobre o todo da propriedade.

Neste tipo de contrato agrário, não existe divisão da propriedade em lotes. Todos são proprietários dentro de uma única matrícula.

Veja neste artigo como funciona a legislação do condomínio rural, os tipos que existem e o processo de extinção. Boa leitura!

Como funciona um condomínio rural?

As regras de uma relação condominial são regidas pelo Código Civil. Para uma boa relação entre os condôminos com terceiros, é preciso que se observe o que diz a Lei e o contrato condominial.

O contrato estabelecido entre os condôminos define como a relação condominial vai funcionar. Ele pode, muitas vezes, prevenir os problemas.

Os condomínios que não definiram regras próprias devem seguir estritamente os preceitos do Código Civil. Esses preceitos são a destinação da coisa comum, a posse da terra, administração do condomínio e a venda. Veja mais detalhes sobre eles a seguir.

Destinação da coisa comum

Esse preceito indica que nenhum condômino pode alterar, por iniciativa própria e sem o consenso dos outros, a destinação da coisa comum. 

Por exemplo, se a fazenda produz café, nenhum dos condôminos pode mudar sua ocupação para explorar a piscicultura, sem a concordância dos demais.

Posse da terra

Conforme esse preceito, nenhum condômino pode dar posse ou uso da área comum a outras pessoas sem o consentimento dos demais. 

Os condôminos não podem fazer arrendamento rural da sua parte ou fazer parceria rural com terceiros sem a aprovação dos demais. 

Administração do condomínio

A Lei reconhece como administrador do condomínio a pessoa que exerce a administração sem oposição dos demais condôminos. Neste caso, o administrador não precisa ser formalmente eleito para o cargo. 

Porém, de alguma forma, é reconhecido como tal pelos demais condôminos. O administrador também pode ser eleito com votos da maioria dos condôminos. Este administrador deve seguir as regras que o condomínio estabelece e prestar contas aos demais condôminos.

Venda

Em casos em que a terra do condomínio é do tamanho de um módulo fiscal na região que ela está situada, não é permitido desmembrar a propriedade em uma nova matrícula.

De acordo com o código civil, os condôminos não podem desmembrar seu lote para criar novas matrículas nem vender para estranhos. Os demais condôminos têm a preferência de compra.

Se for comprovada a venda de um lote para estranhos, essa venda pode ser anulada com a contestação de um condômino. Ele pode buscar a justiça para depositar o valor de avaliação do lote e exercer seu direito de preferência.

Tipos de condomínio rural

Existem duas modalidades de condomínio rural: o condomínio pro diviso e o condomínio pro indiviso. No condomínio pro indiviso, cada condômino tem uma parte do todo, sem a demarcação física do que é seu. 

Por exemplo, em uma fazenda de 5 mil hectares, com 5 condôminos com frações iguais, cada um tem mil hectares do todo. Entretanto, ninguém tem uma área demarcada como sendo sua.

Em casos de herança com a transmissão da propriedade da terra para os herdeiros, muitas vezes se tem um condomínio pro indiviso. 

O condomínio pro diviso é aquele onde os proprietários conseguem demarcar fisicamente sua fração de terra.  Um exemplo é o caso de uma fazenda que já tem área demarcada entre os vários proprietários, mas a área total do imóvel está sob uma mesma matrícula.

Registro de Condomínio rural

Para registrar e regularizar a situação de um condomínio rural é preciso que, primeiramente, todos os condôminos assinem o pedido. Assim, cada um dos condôminos tem de assinar uma procuração para um advogado para dar início ao processo.

O processo de regularização deve ser feito, obrigatoriamente, por um advogado. Não só por força da lei, mas também para trazer maior segurança jurídica durante o processo.

A Legislação Federal nada prevê sobre a documentação para o registro de condomínios rurais. Assim, a documentação necessária para o registro do imóvel deve ser consultada nos órgãos estaduais e municipais.

Possibilidades de extinção de um condomínio rural

Ao longo do tempo, podem crescer conflitos entre os condôminos na medida em que a propriedade é acrescida por benfeitorias, ou há aumentos dos lucros e investimentos. 

Além disso, a entrada ou saída de condôminos, seja por falecimento ou voluntariamente, também pode ser um fator.

Diante destes fatos, surge a necessidade de extinção do condomínio, tanto em situação de divisibilidade quanto na situação de indivisibilidade. É importante salientar que em condomínios indivisíveis, a extinção pode ser mais complexa.

A legislação aponta três possibilidades para realizar a extinção de condomínios divisíveis:

• Ação judicial de divisão de bens divisíveis;
• Extinção com escritura de divisão amigável do condomínio;
• Escritura de estremação: forma simplificada de excluir um condomínio que existe apenas no registro do imóvel, pois este imóvel já está dividido há muito tempo e cada um exerce a posse sem a interferência de outros condôminos.

Em condomínios indivisíveis, o processo de extinção só pode ocorrer em situações que envolvam:

• Venda judicial;
• Alienação da coisa comum;
• Alienação das quotas de forma onerosa ou gratuita, seja por terceiros ou condômino.

Conclusão

O condomínio rural é muito utilizado por produtores rurais. Normalmente, não são encontrados condomínios rurais muito organizados, com regras de utilização em uma mesma família.

Entretanto, orienta-se que seja realizada a organização desses condomínios por meio de estatutos. Isso serve para determinar a forma de administração e todas as regras da propriedade em comum.

Portanto, não deixe de se informar sobre as regras e sobre o funcionamento dessa modalidade que pode ser a realidade de muitos dos seus clientes.

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“Imposto de renda para produtor rural: leis e normas em que você deve ter atenção”

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