Contrato de comodato rural: saiba quais são os riscos, como fazer, os diferentes tipos e principais características

O contrato de comodato rural é um tipo de contrato agrário em que o proprietário da terra empresta o imóvel para que outra pessoa faça uso dele. O comodato é regido pela Lei nº 10.406/2002 do Código Civil, Artigos 579 a 585.  

Qualquer pessoa pode fazer um contrato de comodato rural, seja ela pessoa física ou jurídica. Além disso, basta cumprir os demais requisitos desta modalidade contratual para que o contrato seja válido. 

Para isso, conhecer os detalhes desse tipo de contrato é essencial.

Neste artigo, vamos explicar o que é o comodato rural, para que serve, quais os tipos e riscos deste contrato. Confira!

O que é comodato rural

O comodato rural é o acordo ou contrato em que uma pessoa cede para outra o uso de seu imóvel rural, ou parte dele. Isso inclui ou não benfeitorias, e pode ser válido por tempo determinado ou indeterminado.

O comodato pode ser classificado como um contrato agrário atípico, porque ele não é disciplinado pelo Estatuto da Terra, mas pelo Código Civil. O contrato de comodato passa segurança e define quais são os direitos e deveres de cada uma das partes.

O comodante, proprietário da terra,  cede o imóvel para o comodatário para que ele possa utilizá-lo pelo período de tempo estabelecido. O uso deste imóvel deve ser para fins produtivos e, ao final da relação de comodato, a posse do imóvel volta para seu proprietário.

Essa relação de comodato serve como uma alternativa para evitar que a terra fique ociosa, evitando assim invasões e desapropriações. Além disso, o comodatário rural pode transformar uma área degradada em produtiva e até devolvê-la semeada.

O comodato rural é um contrato unilateral, pois nenhuma obrigação é atribuída ao comodante. Diferentemente do comodatário, que mesmo que com o empréstimo gratuito, pode assumir alguns ônus de manutenção, taxas, impostos.

A grande preocupação deste tipo de contrato é se a função social da propriedade rural está sendo cumprida. Ou seja, é preciso observar se o comodatário exerce de fato uma atividade laborativa, plantando alguma cultura, criando gado ou até mesmo pratica agricultura familiar.

Vantagens do comodato rural

O contrato de comodato rural pode trazer benefícios tanto para o proprietário quanto para o comodatário.  O que é benéfico para os dois lados é a ausência de custos. O contrato pode ser feito de forma particular, sem envolver o cartório.

Para o proprietário, o contrato de comodato é vantajoso pois a responsabilidade de manutenção do bem recai sobre o comodatário. Portanto, ele não precisa se preocupar em realizar benfeitorias no imóvel no período do contrato vigente.

Além disso, existe a possibilidade de reaver o bem durante o período de vigência do contrato. Ou seja, se o proprietário desejar, pode solicitar que o comodatário desocupe o imóvel, mesmo no período de vigência do contrato.

Para o comodatário, o principal benefício deste tipo de contrato é que ele viabiliza a atividade de produtores rurais que não têm condições de arrendar uma terra.

Riscos do contrato de comodato rural

Por não exigir a contraprestação financeira, o contrato de comodato rural perde muitas garantias em relação ao arrendamento rural. Ele traz alguns riscos tanto para o proprietário da terra quanto para o comodatário.

O proprietário pode ter dificuldades em reaver a terra em contratos com prazos determinados. Ou seja, ao estabelecer um prazo para o comodato, vai ser mais difícil para o proprietário reaver a terra antes desse prazo.

Em uma eventual discussão judicial, o comodatário rural pode alegar que a posse da terra era, na verdade,  locação, doação de imóvel, compra e venda, entre outros. Nessas situações, seria preciso juntar outras provas que auxiliem de fato a comprovar que se trata de um comodato.

Por outro lado, em contratos sem prazo estabelecido, o risco recai sobre o comodatário. Neste caso, o proprietário pode reaver a posse da terra mesmo no meio de um ciclo produtivo, deixando o comodatário sem a produção e sem qualquer indenização. 

Como se faz um contrato de comodato rural

Para fazer o contrato de comodato, primeiramente, é preciso que ambas as partes estejam de acordo. Portanto, a melhor opção para quem empresta um imóvel da maneira de um comodato, é formalizar o contrato.

Para evitar problemas, é aconselhável que o contrato tenha as seguintes informações:

• deve ter prazo determinado para a devolução do imóvel;
• pode estipular sobre a responsabilidade do comodatário por eventual despesa de manutenção do imóvel;
• estipular as obrigações do comodatário rural;
• qualificação completa das partes do imóvel, dentre outras informações relevantes.

Para fazer o contrato de comodato é importante procurar um profissional para orientá-lo na elaboração do contrato. O contrato precisa se adequar à realidade das partes.

Quais os tipos de comodato

Apesar de no meio rural ser mais comum o comodato de imóvel, podem existir diversos tipos de comodato, como de imóvel, veículo, equipamento, verbal e oneroso. 

Comodato de imóvel rural

No contrato de comodato de imóvel, o proprietário empresta, sem custo algum, o bem para a pessoa. Mesmo que não seja preciso pagar uma contraprestação, o comodatário tem obrigações com relação ao imóvel, tais como:

• zelar pela conservação do bem;
• utilizar o imóvel para fins definidos no contrato;
• respeitar o prazo definido no contrato;
• arcar com eventuais despesas de manutenção do bem.

Comodato de veículo

No comodato de veículo, o comodatário rural também terá obrigações de conservação e manutenção do bem, pelo prazo estipulado pelas partes.

Este tipo de contrato de comodato é mais comum entre empresas e funcionários que precisam utilizar veículos para trabalhar. No meio rural, é comum envolver máquinas agrícolas.

Comodato de equipamento

O comodato de equipamentos é visto em diferentes segmentos, normalmente envolvendo pessoas jurídicas e seus funcionários. 

São considerados equipamentos: máquinas, utensílios e materiais que o comodante empresta ao comodatário rural, dentro das finalidades e prazos contratuais.

Um exemplo deste tipo de contrato é de quando um novo funcionário ingressa na empresa, e ela oferece, em comodato, equipamentos que serão necessários para o dia a dia. Alguns exemplos são notebook e celular.

Comodato verbal

Uma das características do comodato é a não existência de uma forma determinada para sua realização.

Por conta disso, existe a possibilidade de se realizar um contrato de forma verbal, sem o documento escrito.

Este tipo de contrato de comodato não é recomendado, uma vez que pode haver erros de interpretação durante a negociação oral. Assim, é recomendado que os contratos sejam escritos, abordando todas as informações do comodato.

Comodato oneroso

No comodato modal ou oneroso, o empréstimo possui alguns encargos, como uma contraprestação financeira.

Esse tipo de contrato é visto como uma contradição, pois o intuito do comodato é, realmente, ser gratuito, sem que o comodatário precise dar algo em troca pelo bem.

Principais diferenças entre comodato rural e outros contratos agrários

A principal diferença entre os contratos de comodato e arrendamento é o custo. No comodato, não existe contraprestação financeira. No arrendamento, é exigido que o inquilino pague uma quantia pelo uso da terra. 

Também é importante destacar a diferença entre comodato e contrato mútuo. O mútuo é o empréstimo de coisa fungível, ou seja, coisas consumíveis ou substituíveis. A parte que empresta o bem é chamada de mutuante e quem recebe é o mutuário.

No mútuo, o que foi emprestado deve ser devolvido na mesma qualidade e quantidade, mas não precisa ser, necessariamente, o mesmo objeto. Pode-se colocar como exemplo, o empréstimo de dinheiro.

Enquanto no comodato o empréstimo é de um bem que não pode ser substituído e deve ser devolvido ao final, no mútuo, o item emprestado é consumível ou pode ser substituído, e deve ser devolvido na mesma quantidade ou qualidade.

Conclusão

O comodato é um tipo de contrato rural atípico, pois esta é a modalidade de empréstimo de um bem de forma gratuita. Ele é uma alternativa para que a terra não fique ociosa, evitando invasão e a até a desapropriação.

Apesar de não ser o tipo de contrato mais usado no âmbito rural, é sempre importante que o contador e o produtor rural se mantenham informados sobre as regras e vantagens para cada tipo de contrato rural.

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